スペース活用についてのブログ

スペース活用についてのブログです。

レンタルスペース物件探しのポイント

今回はレンタルスペース運営を始めるにあたって最も重要となる物件探しについてお伝えしたいと思います。

 

物件探しのポイントは大きく分けて3つです。

 

1.レンタルスペース運営許可をもらう

2.駅からの距離は徒歩10分以内(貸会議室については徒歩5分以内が望ましい)

3.家賃は25㎡以内であれば10万円以内、又は坪単価12000円以下が望ましい。

 

この中で最も重要なのが、レンタルスペース運営の許可をもらった物件を見つけることです。

 

※大家さんの許可をもらわないで物件を借りて運営をしてしまうと、撤退させられるリスクが非常に高く、大赤字となってしまいます。

 

この最も重要とされるレンタルスペース運営許可物件を見つけることが、本当に難しいのです。

 

なぜ難しいのか?

 

端的に言うと、レンタルスペース運用の許可をもらえる物件が圧倒的に少ないからです。

 

物件を探すときはどのようにやりますか?

・インターネットで調べる

・不動産屋さんに行く

 

おそらく大まかに分けるとこの2つのやり方ではないかと思います。

 

インターネットで調べて気になる物件は不動産に問い合わせをするのが通常の流れですが、ほとんどがレンタルスペース運営不可です。

20件問い合わせして1件あるかないかでしょう。

確率5パーセント。

問い合わせるまでには相当な数の物件を調べることになるので、労力は相当なものです。

 

次に直接不動産屋に行って、探してもらうこともできますね。

しかし、ほとんどの不動産屋は、そんな物件無いですね。と言うでしょう。

もしくはそんな物件出てきたら連絡しますと軽めにあしらわれるでしょう。

 

賃貸をメインに扱っている不動産屋はどちらかというと、数をこなしてこそです。

したがって、5%の確率でしか出てこないような物件を探したりするのは費用対効果が悪いと考える業者さんがほとんどではないかと思います。

 

なぜそんなにも許可が降りないかというと、レンタルスペースは基本的に無人で運営するケースが多く、利用者が特定されておらず、しかも通常の事務所や住居よりも出入りする人数が多い。

さらに、又貸しに近い印象を与える。

これが、大家さんや管理会社から嫌がられるのです。

「不特定多数の出入りがある」「転貸」(レンタルスペースは時間貸しなので厳密には転貸に当たらないそうです)

この言葉がレンタルスペース許可の出にくいキーワードになります。

 

このように不動産オーナーや管理会社にとっては、印象が良くない用途ではあるので、この先入観を無くすような交渉術が必要になってきます。

自分で交渉する、もしくは不動産仲介会社に交渉してもらうにしても、テクニックが求められます。

 

このようなハードルの高い物件探しは、やはり慣れた人を頼るのが1番なのです。

 

私は、これまでレンタルスペースの他に、民泊用の物件、保育所用の物件、デイサービス用の物件、スポーツジム用の物件など、特殊な用途での物件探しを6年間ほどやってきています。

もはや慣れたものです。

 

しかも現在、レンタルスペース候補の物件を週に何件も情報提供できるようになっています。

自分で探したとしてもどこかの不動産会社に仲介手数料は払うことになります。

その労力を考えると圧倒的に、最初からレンタルスペース用の物件を紹介してくれる業者と知り合うのが最も近道です。

 

先日発足した不動産みらいコミュニティーでは、レンタルスペース用の物件情報を受け取ることができます。

さらに契約する場合も特別な費用を支払う必要もなく、仲介手数料のみです。

 

ぜひコミュニティーに参加して、良い情報をしっかり受け取り、最短で進めていけるルートを作りましょう!

 

ちなみに私が関わると不動産を紹介する方には、契約手続き中や内見時にも運営のアドバイスなども無料でしているので、めちゃくちゃお得だと思います。

 

ご興味ある方はぜひ下記までご連絡ください。

↓↓↓

aa.miyazaki104@gmail.com

 

 

 

 

 

 

八王子「スイセン会議室」OPEN!

さてさて、この度JR中央線、京王線八王子駅から徒歩3分のところに新しい貸会議室がオープンしました。

 

今回は広さも35㎡のワンルームでトイレは共用部にあるため、お部屋は広々としています。なんと最大で30名までご利用いただけます。

さらにプロジェクターやワイファイ、スクリーンも無料でご利用いただけます。

 

会議・打ち合わせ、セミナー形式、各種スクール、ボードゲーム等、用途によってレイアウト変更も簡単にできるように、跳ね上げ式のキャスター付きの机にしております。

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窓も大きく明るい室内となっています。

椅子についても黄色のイームズチェアでオシャレで明るい雰囲気を演出しています。

気持ちよくご利用いただけると思います。

 

八王子駅には手頃なスペースがほとんどないため、ぜひともご利用いただければ嬉しく思います。

現在OPENキャンペーンと題して、特別価格でご案内しております。

認知度もまだまだ低いので比較的ご利用もしやすくなっています。

 

詳細は下記からご覧いただけます。

www.spacee.jp

 

利用して良かったと思えるスペース運営を心がけております。

ぜひ皆様のご利用お待ちしております。

 

 

 

「不動産みらいコミュニティ」設立

久しぶりの更新になってしまいました。

以前、5年ほど不動産屋として住宅の仲介ばかりやっていましたが、7年ほど前からこれから深刻化すると言われている空き家問題の解決、人口減少に伴うアパート・マンションの空室対策に取り組みたいという想いを持って不動産の有効活用を探ってきました。

 

そして今回、「不動産みらいコミュニティ」というのを設立しました。

テーマは「不動産の有効活用とそれを通じて地域社会に貢献する」ことです。

 

まずは不動産活用の1つとして、最近話題のレンタルスペースをメインとして取り上げております。

レンタルスペースとは、すでにこのブログでも紹介しているように、空き室を時間単位で貸し出すスペース活用の手法の1つです。

用途としては、そのスペースの特性によって違います。

これまで紹介したように、マンションの1室ですと、私は「貸会議室」として貸し出しを行っています。

これについては基本的に机と椅子があれば成立するので、例えば部屋がなかなか決まらなくてもったいないと思ってる大家さんにとっては非常に有益な貸し方だと思います。

賃貸借契約がまとまれば、やめれますし、撤去も楽ですね。

空室に悩む大家さんには必見です。

 

また、昨今不動産投資において、金融機関の融資姿勢が厳しくなっているということもあり、手軽に賃貸物件で行うこともできるレンタルスペース運営は投資家の間でも注目されいます。

投資家さんは非常にパワーをもっているので、レンタルスペースについては投資を入口として取組み始めても、今後、このコミュニティの理念に共感いただいて一緒に取り組んでいける仲間が増えていくことを望んでいます。

 

さらには副業も当たり前のようになっていく時代において、レンタルスペース運営を副業として考えられる方もいると思います。レンタルスペース運営が不動産にかかわるきっかけとなり、同様に仲間となれる方が増えることも楽しみです。

 

不動産の活用はアイデア次第ですから!

 

とはいえ、レンタルスペースの運営ってどうすれば良いのか?

そもそもレンタルスペースできる物件なんてあるのか?

 

このような方々に向けて、当コミュニティではサポートを行っています。

レンタルスペースを行うに当たり最も重要なのは物件です。

物件がないと始まりませんから。

とはいえ、どんな物件でもできるのかといえばそんなことはありません。

 

通常、いわゆる不動産には様々な制約があります。

賃貸物件で行う場合に最も問題となるのは、大家さんが許可してくれないことです。

これまでの経験上、100件あたって2,3件出るか出ないかというレベルです。

 

そこで今後はこちらのブログでも簡単な物件紹介を行っていきたいと思います。

 

また、運営についてのノウハウなんかも少しずつシェアしていければと思っています。

 

次回は、レンタルスペース運営に適した物件探しのポイントをお伝えしようかと思います。

「FRIENDS会議室」

実際に私が運営しているスペースを紹介していこうと思います。

「FRIENDS会議室」です。

www.spacee.jp

このスペースは池袋駅の東口出口から徒歩4分。

28㎡のマンションの1室になります。

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こんな間取りです。

ちょっと横幅が狭いのですが、椅子を引いたりするのに不自由はありません。座ってるところに後ろを通ると狭く感じるかな。

とはいえ、基本人数12名、補助椅子8脚を用意しているので、最大で20名までは利用可能です。

正直20名だと多いかなと(笑)

 

このスペースは基本的に会議、打ち合わせ、をメインに勉強会、セミナー、ワークショップ、撮影、ボードゲーム、面接会場など幅広くご利用いただいております。

騒いだりすることは禁止です。

『安い』『広い』『綺麗な』会議室をモットーに運営しています。

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コストパフォーマンスは他のどのスペースと比較しても抜群だと自負しているスペースです。

その結果として、月に300時間以上ご利用いただいています。

予約がなかなか取れないというお声もいただき非常に嬉しい限りです。

さらにリピーターの方が月の7割を占めているのも本当にうれしい限りです。

 

気になる料金ですが、午前中は1時間400円~利用できます。

プロジェクターやホワイトボードなども無料です! 

さらに撮影用に間接照明もございます。

 

レンタルスペースの場合、週に1回、2週間に1回の清掃が多いみたいですが、当スペースでは少なくとも週に2回は清掃を行っております。

もちろん週に2回では足りないのでしょうが、いつもご利用いただく方々が非常に綺麗に利用してくださるし、さらに清掃を行ってくれる方々も多くいらっしゃるのが当スペースの特徴です。

こうして『安い』『広い』『綺麗な』会議室運営を実現できております。

 

そんな私のスペースですが、運営を始めてから2年以上たちます。

利用者の方と少しでもコミュニケーションをとれないかなと思って、昨年末あたりから名刺ホルダーと書き込みノートを設置しています。

何人かの方とは交換日記のようにやり取りをさせていただいており、とても刺激的に感じてきております。

多くの利用者の方と少しでも関われれば嬉しいなと思います。

現地の書き込みノートには私のフェイスブックのQRコードも載せています。

 

ちなみに「FRIENDS会議室」という名前は、利用者の方々はみんな仲間として繋がりたいという想いから名付けました。

 私も事業を行う身として、人との繋がりの大切さを日々痛感しており、多くの人に支えられていると感じます。

そんな繋がりを自分のスペースを通して広げて、利用者の方々の為になるように運営をしてこうと思っています。

 

利用者の方にいつもお礼のメールを送らせていただいておりますが、感謝の気持ちと少しでも身近な存在として感じてもらえればという気持ちで送らせていただいてます。

 

そんなちょっと暑苦しい想いのある会議室だと思っていただければ!

引き続き「FRIENDS」会議室をよろしくお願いします。

まだ利用したことない方はぜひ1度ご利用してみてください!

 

 

 

 

貸会議室投資の運用実績

さて、いよいよ初期費用や売上についてお話します。

前回までのおさらいはこちらです。

rentalspace.hateblo.jp

 

 それではいよいよ実際にどのくらいの費用がかかるのか、

 

どのくらいの売上が見込めるのかを実例を交えて説明していきます。

 

初期費用と売上

具体的な数字をみていきましょう。

下記は賃料8万円で20㎡(有効スペース約6畳)の物件です。

収容人数は最大8人を想定しています。(補助イス2脚含む)

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以上の不動産契約費用と初期備品代を合計すると647,800円です。

当然、物件次第で不動産の契約費用は変動しますし、部屋の広さによっても備品代も変わってきます。

次に売上についてみていきます。

下記は直近で始めた物件の1例です。

f:id:beppukannawa380:20181003134852j:plainこれは1例にすぎませんが、初月から売り上げがたつのも特徴です。初月は準備期間も含めて半月でした。準備に4日ほどかけてしまったので、実質10日ほどの稼働です。準備を早くから行うことで、初月の売り上げをよりあげることも可能です。

 

また、開始から約2か月後には既に軌道にのっています。安定的に売り上げもキープでき、大体1年弱で初期費用も回収できます。

 

キャッシュフロー毎月5万円です!

これは、条件の良い3000万円程度の物件を購入した場合と同程度のキャッシュフローに値します。 

 

わずか60万円で3000万円支払うのと同じ結果を生むことができるわけです。

 

このようなビジネスは早く始めた方が圧倒的に有利です。副業としてできてしまうので参入障壁が低いのです。

最近ではプラットホームも増えてきて、スペイシー、スペースマーケット、インスタベースも貸会議室において非常に力をつけてきております。これからさらにユーザー数は増えていくと思われます。

 

不動産を活用した収益のあげかたにおいては、今後も様々な方法が出てくる事でしょう。今回の貸会議室事業については、比較的簡単にできる不動産投資の1つですので、ぜひ初めてみてはいかがでしょうか?

非常に成功率の高い投資ですので、楽しんで行っていただけることを願っております。

 

最後にここ1年くらいの売り上げを載せておきます。

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ちなみに3月からスペイシーの手数料があがってしまいましたが

単価をあげたことによってキャッシュフローは66000円でした。

まだまだ利益をあげていくことは可能です!

 

 

貸会議室の始め方

前回は貸会議室の概要について説明してきました。

rentalspace.hateblo.jp

 

さて、今回は実際にどのようにして初めるのかを説明していきます。

 

貸会議室の始め方

 

まずは全体の流れを確認してください。

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それでは1つずつ説明していきます。

 

①貸会議室をできる物件を探し契約する。(自己所有物件についてはこの作業は不要です)

実はこの段階が1番のハードルとなります。なぜならば、不動産オーナーや不動産管理会社・不動産仲介会社は貸会議室について理解をしている方が非常に少ないので、なかなか貸会議室事業を行う目的で物件を借りることを承諾してくれないことが多いのです。従って、このような事業に理解のある又は知識のある不動産会社さんとお付き合いをしていく事が必須になってきます。

 

具体的にどのような物件が良いのか?(初心者用)

・駅から5分以内

・賃料10万円以内

・会社の多いエリアや人の多いエリア

・15平米もあれば始められます(それ以下でも可能です)

 

②室内の備品を揃える。

具体的に必要なもの

・机

・椅子

この2つは必需品です。

目安として、机は180センチ幅で3人掛け、120センチ幅で2人掛けのイメージです。椅子は人数分とスペースに少し余裕があるなら補助イスを設けても良いかもしれません。

・ホワイトボード

・プロジェクター

・ワイファイ

これら3点もあったほうが良いです。

その他、備品について

・清掃道具

・ボールペン、ハサミ、付箋、ホッチキス、タオルなど。

全て100均やネットショップで購入すると楽です。

 

③スペイシーやスペースマーケットなどのプラットフォームへの登録

備品まで準備ができたらいよいよ集客サイトへの登録です。

これらに登録するのは無料です。要領は基本的にどのサイトも同じなので

登録が簡単なスペイシーについてご案内していきます。

スペイシー

https://www.spacee.jp/

こちらのサイトにアクセスしていただき、まずは①「利用者登録」を行い、ログインしてから②「スペースを掲載」を選択します。

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掲載画面に従ってスペースの概要(住所や収容人数など)を入力していき、写真を掲載します。写真は非常に重要になってくるので、できるだけ綺麗に撮ったほうが良いです。また、レイアウトも複数パターンできる広さであればそれぞれのレイアウトを写真に撮って掲載することをオススメします。

また、料金プランなども各自で何パターンも作ることもできます。

近隣の物件などと比較して料金も設定するのが良いと思います。

掲載が完了するといよいよ運用開始です。

 

④運用開始

運用開始してやることは、個別の問い合わせがきた際の応答と室内の清掃業務を行う事くらいです。③で物件を登録する際に、予約が入った場合の案内などは自動で応答できるように登録できます。

室内の清掃についても、各自で対応することができない場合には外注することができるような仕組みもありますので、運営で困ることはございません。

最近スペース貸の需要が高まっており、スペイシー、スペースマーケット、インスタベースなど複数のサイトに登録することで売上アップが見込めるようになりました。

 

複数サイトに登録した場合、ダブルブッキングの可能性が出てきますので、1番売上(利益)が見込めるサイトのみ、即日予約機能を利用し、その他は予約の承認システムを使うことでダブルブッキングを防ぐことはできます。

例えば、スペイシー、スペースマーケット、インスタベースの3サイトで見ていくと、スペースマーケットとインスタベースについてはグーグルカレンダーと同期できますので、スペースマケーットとインスタベースの予約カレンダーについてはグーグルカレンダーにスペイシーの予定もしっかりと載せていれば予約が入ってくることはありません。

 

しかし、スペイシーのカレンダーはグーグルカレンダーと同期できないため、スペイシーやインスタベースで問い合わせが来たら、スペイシーの予約カレンダーを予約不可状態にしたうえで承認することでダブルブッキングを防ぐことができます。

そんなにややこしいことはないので、毎回グーグルカレンダーに入力していくことさえできれば、ダブルブッキングは心配いりません。

 

とにかく物件探しがキモになってきます。

物件さえ見つかれば、あとはそんなに苦労することなく進んでいくと思います。

 

私はこれまでに貸会議室の物件を100件近く取り扱ってきましたので

もし興味がある方は下記までご連絡ください。

↓↓↓↓

aa.miyazaki104@gmail,com 

流行りの「貸会議室」運営

ここ数年で密かに流行りだしていたスペース活用の1つとして「貸会議室」として運用するという方法があります。

 

「貸会議室」とは・・・

簡単に言うとスペースを時間単位で第三者に貸し出してその対価を得る事業です。例えば、賃貸で借りた物件を1時間1000円で打ち合わせスペースとして第三者に貸し出すという事です。

 

まず、この貸会議室のニーズについて説明します。

 

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これまで打ち合わせやミーティングを行う場合、貸会議室事業者の運営する貸会議室を利用するか又はカフェやファミレスなどで行うことがほとんどでした。

貸会議室事業者の運営する貸会議室は1時間3000円~5000円、広いスペースで10,000円を超える金額が相場でした。

これではちょっと打ち合わせやミーティングをするスペースとしては気軽に利用することはできません。

 

よって、カフェやファミレス、ファーストフード店などで行っているケースが目立っていました。カフェ難民という言葉もある通り、都内のカフェで場所を確保することは簡単なことではありません。また、カフェやファミレスではホワイトボードが無かったり、周りに人がいるため込入った話ができなかったりと、打ち合わせやミーティングをするには最適と言える空間ではなかったのです。

 

そこで、これらの問題を解決するために、SPACEESPACEMARKETINSTABASEなどのプラッフォームで提供される貸会議室が近年非常に多く利用されるようになっています。

近年の働き方改革もこのような貸会議室の需要を高める要因の1つとなっており、今後さらに高まることが予想されています。

 

実際にこれらのプラットホームに掲載されている会議室はどのようなものがあるのでしょうか?

 

貸会議室・レンタルスペースを格安で予約【スペイシー】1時間500円〜 | スペイシー

 

スペースマーケット | 貸し会議室から球場までレンタルスペース簡単予約

 

レンタルスペース・貸し会議室を探すなら、インスタベース

 

貸し会議室・レンタルスペース検索サイト|スペなび

 

この中からスペイシーに掲載されている私の物件を紹介します。

 

www.spacee.jp

 

大体1時間1000円以内(土日祝日は1150円)安いときは1時間ワンコイン以下で利用することができます。

20名まで入室することもできるのです。

カフェなど行った場合でも、1杯500円くらいと考えると料金的には変わらない。

しかも完全個室タイプなので、周囲の目を気にしないで落ち着いてお話することもできます。

また、ワイファイも完備されています。

さらにプロジェクターやホワイトボードも無料で利用できるので、セミナーや勉強会にも利用することができます。

もちろん事前に予約をしておくことができるので、定期的に会議等を行う方にとっては場所を探すという手間も省けるので圧倒的に時短ができますね。